Wohnungseigentum und Rechtsnachfolge im Todesfall
Beim Wohnungseigentum gibt es bei der Rechtsnachfolge von Todes wegen, also der Frage, wer die Eigentumswohnung nach dem Tod erhält. Dabei gibt es einige aus dem Wohnungseigentumsgesetz resultierende Besonderheiten zu beachten.
Es ist zu unterscheiden, ob die Eigentumswohnung im Eigentum einer Person alleine steht, oder aber Eigentümerpartnerschaft besteht, also die Wohnung im Eigentum zweier Personen steht.
Befindet sich die Eigentumswohnung im Eigentum einer Person, kann mit einem Testament (oder Vermächtnis) die Rechtsnachfolge geregelt werden. Wird keine letztwillige Verfügung getroffen, tritt die gesetzliche Erbfolge ein. Zu beachten ist, dass eine Eigentumswohnung höchstens zwei Personen (Eigentümerpartnerschaft) gehören kann.
Ist hingegen eine Eigentümerpartnerschaft an der Eigentumswohnung begründet, sieht § 14 WEG besondere Regelungen vor. Hintergedanke dieser Regelungen ist, dass bei Tod eines Partners dem anderen, überlebenden Partner nicht ein ihm unbekannter bzw. nicht gewünschter neuer Eigentümerpartner aufgedrängt werden soll.
Erste Besonderheit ist, dass ein Eigentümerpartner über seinen Hälfteanteil einer Eigentumswohnung nicht mittels Testament (oder Vermächtnis) verfügen kann.
Es verhält sich grundsätzlich so, dass der Hälfteanteil des verstorbenen Partners in das Eigentum des überlebenden Partners übergeht, sodass dann der überlebende Partner Eigentümer der gesamten Eigentumswohnung wird. Im Gegenzug dazu hat der überlebende Partner abhängig davon, ob die Eigentumswohnung ihm der Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses dient und ob er selbst pflichtteilsberechtigt ist und/oder ob andere Pflichtteilsberechtigte vorhanden sind und ob die Verlassenschaft überschuldet ist, zwischen Null und der Hälfte des Wertes der gesamten Wohnung in die Verlassenschaft zu zahlen.
Es kann aber auch mit einer schriftlichen Vereinbarung der beiden Partner, die vor einem Notar oder einem Rechtsanwalt abzuschließen ist, eine natürliche Person bestimmt werden, die im Fall des Todes eines Partners an seine Stelle treten soll. Auch hier besteht grundsätzlich die entsprechende Zahlungspflicht des Übernahmspreises in die Verlassenschaft des neuen Partners. Diesem steht aber auch die Möglichkeit offen, diesen Anspruch auf Übereignung der halben Eigentumswohnung nicht anzunehmen. Dann kommt es wieder zur normalen gesetzlichen Regelung, dass der überlebende Partner Eigentümer der gesamten Wohnung wird.
Es kann aber auch der überlebende Partner entweder gemeinsam mit den Erben (und Pflichtteilsberechtigten) mittels Vereinbarung den Hälfteanteil einer anderen Person zukommen lassen oder aber auf den Eigentumsübergang verzichten. Im letztgenannten Fall (Verzicht) wäre die ganze Wohnung letztendlich zu versteigern.
Weiters besteht die Möglichkeit, von der grundsätzlich bestehenden Zahlungspflicht mittels letztwilliger Verfügung oder Schenkung auf den Todesfall abzuweichen und diese Zahlungspflicht zur Gänze zu erlassen. Dieser Erlass der Zahlungspflicht ist jedoch nur relativ, weil er Pflichtteilsberechtigte und allfällige Gläubiger des verstorbenen Eigentümerpartners nicht daran hindert, ihre jeweiligen Ansprüche geltend zu machen.
Zur Frage, wie hoch die Pflichtteilsbemessungsgrundlage bei einem reduzierten Übernahmspreis ist, hat der Oberste Gerichtshof nunmehr in der Entscheidung 2 Ob 123/24p Stellung genommen. Der OGH hat in dieser Entscheidung klargestellt, dass bei einem reduzierten Übernahmspreis von einem Viertel (anstatt der Hälfte der gesamten Wohnung) auch nur der reduzierte Übernahmspreis von einem Viertel in die Pflichtteilsberechnungsgrundlage einzubeziehen ist.Bei Eigentumswohnungen gilt es sohin auch bei der Rechtsnachfolge von Todes wegen einige Besonderheiten zu beachten und ist es zu empfehlen, sich rechtzeitig zu informieren und allfällig erforderliche Vereinbarungen und Regelungen zu treffen, damit einerseits mit meinem Wohnungseigentum das passiert, was ich möchte, und andererseits unnötige Streitigkeiten im familiären Bereich vermieden werden können.