Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen

In nahezu jedem Mietvertrag befindet sich eine sogenannte Wertsicherungsklausel. Eine solche ist Voraussetzung und Grundlage dafür, dass während des Mietverhältnisses eine Anpassung des Mietzins erfolgen darf. Geknüpft wird eine solche Wertsicherungsklausel meistens an einen von der Statistik Austria verlautbarten Verbraucherpreisindex.

Eine solche Wertsicherungsklausel ist grundsätzlich (vor allem bei längerer Vertragslaufzeit) durch das legitime Bedürfnis des Vermieters, das Entgelt an die tatsächliche Geldentwertung anzupassen und damit das Äquivalenzverhältnis zu wahren, gerechtfertigt. (RIS-Justiz RS0132652)

Handelt es sich beim Vermieter um einen Unternehmer und beim Mieter um einen Konsumenten, sodass auf das Mietverhältnis das Konsumentenschutzgesetz (KSchG) anzuwenden ist, sind einige Besonderheiten zu beachten, damit eine Wertsicherungsklausel gültig ist.

Eine Wertsicherungsklausel muss dann den Erfordernissen des § 6 Abs. 1 Z 5 KSchG gerecht werden. Diese Bestimmung verlangt neben einer sachlichen Rechtfertigung für eine Entgeltanpassung, dass sowohl eine Anpassung nach oben als auch nach unten (dass also bei einer negativen Entwicklung des Verbraucherpreisindex auch eine Senkung des Mietzins) möglich sein muss. Weiters muss die Anpassung des Mietzins unabhängig vom Willen des Unternehmers erfolgen und darf sohin beispielsweise nicht der Unternehmer entscheiden, welcher Verbraucherpreisindex herangezogen werden soll, wenn der ursprünglich vereinbarte Index nicht mehr verlautbart werden sollte.

So wurde beispielsweise in der Entscheidung 2 Ob 36/23t – wobei es sich um eine Verbandsklage gehandelt hat und der Oberste Gerichtshof (OGH) jede Bestimmung bei kundenfeindlichster Auslegung zu beurteilen hat – die Formulierung „Der Netto Mietzins von € […] wird auf den vom österreichischen Statistischen Zentralamt verlautbarten Index der Verbraucherpreise 1976 wertbezogen. Sollte dieser Index nicht verlautbart werden, gilt jener als Grundlage für die Wertsicherung, der diesem Index am meisten entspricht.“ als nicht den Kriterien des § 6 Abs. 1 Z 5 KSchG gerecht werdend angesehen. Dies aus dem Grund, weil unklar bleibt, welcher Wertmesser für die Preisanpassung bei Wegfall des vom österreichischen statistischen Zentralamt verlautbarten Index der Verbraucherpreise 1976 (der grundsätzlich vereinbart wurde) maßgeblich sein soll und auch nicht ex ante feststellbar ist, auf welchen Index dann Bezug genommen wird, weil keine näheren Kriterien dafür offengelegt wurden.

Weiters hat der OGH in dieser Entscheidung ausgesprochen, dass diese Klausel zudem einen Verstoß gegen § 6 Abs. 2 Z. 4 KSchG darstellt.

§ 6 Abs. 2 Z. 4 KSchG sieht vor, dass eine Klausel, sofern sie nicht einzeln ausgehandelt wurde, für den Verbraucher nicht verbindlich ist, wenn dem Unternehmer auf sein Verlangen für seine innerhalb von zwei Monaten nach der Vertragsschließung zu erbringende Leistung ein höheres als das ursprünglich bestimmte Entgelt zusteht.

Theoretisch könnte – bei kundenfeindlichster Auslegung – aufgrund der vorgenannten Wertsicherungsklausel eine Erhöhung auch bereits in den ersten beiden Monaten nach Vertragsschluss erfolgen, weshalb der OGH darin einen Verstoß gegen § 6 Abs. 2 Z 4 KSchG sieht und die Klausel ungültig ist.

Die Beurteilung der vorgenannten Bestimmung erfolgte jedoch im Zuge einer Verbandsklage – sohin bei kundenfeindlichster Auslegung. Es bleibt abzuwarten, ob der OGH eine solche Klausel, sofern diese nicht einzeln ausgehandelt wurde, auch in einem konkreten Vertragsverhältnis, für unzulässig erachtet.

Eine ungültige Wertsicherungsklausel kann insbesondere im Anwendungsbereich des KSchG zur Folge haben, dass keine Wertsicherung vereinbart wurde und dass der Vermieter keinen höheren Mietzins als den ursprünglich vereinbarten verlangen kann. Eine ungültige Wertsicherungsklausel kann sohin weitreichende Konsequenzen nach sich ziehen.