Im Liegenschaftsrecht unterstützen wir bei der Abfassung von Verträgen aller Art: Beispielsweise bei Kauf-, Tausch-, Schenkungs-, Wohnungseigentums- und Dienstbarkeitsverträgen. Wir kümmern uns um die grundbücherliche Durchführung der Verträge sowie die Vertretung bei Behörden.

Das Tiroler Grundverkehrsgesetz

Das Tiroler Grundverkehrsgesetz enthält Bestimmungen über die folgenden Bereiche:

• den land- und forstwirtschaftlichen Grundverkehr
• den Baulandgrundverkehr und
• den Ausländergrundverkehr

Der land- und forstwirtschaftliche Grundverkehr

Land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke sind Grundstücke, die ganz oder teilweise im Rahmen eines Betriebes für land- oder forstwirtschaftliche Zwecke genutzt werden. Als land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke gelten weiters Grundstücke, die zwar nicht im Rahmen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes, aber doch in einer für die Land- oder Forstwirtschaft typischen Weise genutzt werden.

Folgende Rechtsgeschäfte bedürfen einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung:

• der Erwerb des Eigentums;
• der Erwerb eines Baurechtes oder eines anderen Rechtes zur Errichtung eines Bauwerkes auf fremdem Grund;
• der Erwerb eines Fruchtgenussrechtes oder eines Gebrauchsrechtes, insbesondere an einer Wohnung;
• der Erwerb eines Bestandrechtes (Pacht- oder Mietrechtes),
  • wenn es sich um ein landwirtschaftliches Wohngebäude handelt, und die Bestanddauer mehr als 5 Jahre beträgt oder
  • wenn das Bestandrecht in das Grundbuch eingetragen werden soll, oder
  • wenn die Pachtfläche mehr als 3 ha beträgt und der Erwerber keinen land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb bewirtschaftet;
• die Überlassung land- oder forstwirtschaftlicher Grundstücke zu einer die land- und forstwirtschaftliche Nutzung ausschließenden oder zumindest wesentlich beeinträchtigenden Nutzung;
• der Erwerb von Gesellschaftsanteilen an Gesellschaften mit beschränkter Haftung und eingetragenen Personengesellschaften oder von Genossenschaftsanteilen, wenn im Eigentum der Gesellschaft oder Genossenschaft land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke stehen oder die Gesellschaft oder Genossenschaft einen Anspruch auf Übertragung des Eigentums an solchen Grundstücken hat. Ein derartiger Erwerb ist jedoch nur dann genehmigungspflichtig, wenn
  • die Gesellschaft oder Genossenschaft überwiegend auf dem Gebiet der Land- und Forstwirtschaft tätig ist oder tätig werden soll oder
  • die Gesellschaft oder Genossenschaft überwiegend nicht auf dem Gebiet der Land- und Forstwirtschaft tätig ist oder tätig werden soll, ihre land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke aber zusammen eine Fläche von mindestens 5.000 m² aufweisen und einen erheblichen Teil des Gesellschafts- oder Genossenschaftsvermögens ausmachen, und wenn mit dem Erwerb ein für die Ausübung der Nutzungs- bzw. Verfügungsrechte an diesen Grundstücken maßgebliche Einfluss auf die Gesellschaft oder Genossenschaft verbunden ist;
• die Teilung von landwirtschaftlichen Grundstücken, wenn hierfür nicht bereits aufgrund eines Rechtserwerbes eine Genehmigung erforderlich ist;
• die Einbringung land- oder forstwirtschaftlicher Grundstücke als Sacheinlage in eine Gesellschaft oder eine Genossenschaft;
• die Widmung land- oder forstwirtschaftlicher Grundstücke als Vermögen einer Privatstiftung oder die Zustiftung hinsichtlich derartiger Grundstücke im Sinne der Bestimmungen des Privatstiftungsgesetzes.

Ausnahmen von der Genehmigungspflicht:

• beim Rechtserwerb durch Erben oder Vermächtnisnehmer, die zum Kreis der gesetzlichen Erben gehören. Es darf jedoch von der letztwilligen Verfügung oder vom Gesetz nicht abgegangen werden;
• beim Erwerb des Eigentums aufgrund eines Erbteilungsübereinkommens, wenn alle land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücke des Erblassers oder dessen sämtliche Miteigentumsanteile an solchen Grundstücken ungeteilt auf bestimmte nahe Angehörige übergehen;
• beim Rechtserwerb zwischen bestimmten nahen Angehörigen, wenn der gesamte land- oder forstwirtschaftliche Besitz Gegenstand des Rechtsgeschäftes ist;
• beim Rechtserwerb an Grundstücken oder Grundstücksteilen mit einer Fläche von höchstens 300 m² sowie an Grundstücken oder Grundstücksteilen, die aufgrund ihrer Beschaffenheit, ihrer Lage oder ihrer geringen Größe für die Land- oder Forstwirtschaft unbedeutend sind; hier gilt die Ausnahme von der Genehmigung jedoch nur dann, wenn das Grundstück an ein Grundstück im Eigentum des Erwerbers unmittelbar angrenzt, oder zumindest in der unmittelbaren Nähe zu diesem liegt und der bereits vorhandene Grundbesitz des Erwerbers in diesem Bereich noch nicht unter Anwendung dieser Bestimmung über die Ausnahme von der Genehmigungspflicht vergrößert wurde;
• beim Rechtserwerb durch den Landeskulturfonds oder den Tiroler Bodenfonds, wenn der Rechtserwerb der Erfüllung der Aufgaben dieser Fonds dient;
• beim Rechtserwerb durch eine Gemeinde, wenn der Rechtserwerb unmittelbar oder mittelbar zur Erfüllung der der Gemeinde obliegenden Aufgaben benötigt wird und das betreffende Grundstück im Gebiet dieser Gemeinde liegt;
• beim Rechtserwerb durch den Bund oder das Land Tirol, wenn der Rechtserwerb unmittelbar der Erfüllung der dem Erwerber gesetzlich obliegenden Aufgaben dient.

Wer gilt als Landwirt nach den Bestimmungen des Tiroler Grundverkehrsgesetzes:

Als Landwirt gilt, wer einen landwirtschaftlichen Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen oder mit den darüber hinaus allenfalls erforderlichen landwirtschaftlichen Dienstnehmern bewirtschaftet.

Als Landwirt gilt aber auch derjenige, der nach dem Erwerb eines landwirtschaftlichen Betriebes oder eines landwirtschaftlichen Grundstückes eine landwirtschaftliche Tätigkeit ausüben will und die dazu erforderlichen Fähigkeiten aufgrund seiner praktischen Tätigkeit oder fachlichen Ausbildung nachweisen und die Absicht der nachhaltigen ordnungsgemäßen Bewirtschaftung durch ein Betriebskonzept glaubhaft machen kann.

Dem Grundsatz der nachhaltigen ordnungsgemäßen Bewirtschaftung wird besondere Bedeutung beigemessen, sowie auch der nachhaltigen flächendeckenden Bewirtschaftung der land- oder forstwirtschaftlichen Grundflächen und der Schaffung, Erhaltung oder Stärkung leistungsfähiger land- oder forstwirtschaftlicher Betriebe.

Bei Rechtserwerben durch Nicht-Landwirte kommt die sogenannte Interessentenregelung zum Tragen. Diese Interessentenregelung ist in § 7 a TGVG näher konkretisiert. Es wird insbesondere geregelt, wie man Interessent werden kann und welche Rechtsfolgen sich aus einer Anmeldung als Interessent ergeben. Die Anmeldung hat die Wirkung eines verbindlichen Angebotes gegenüber dem Veräußerer bis zum Ablauf von 4 Wochen nach dem Eintritt der Rechtskraft der die Genehmigung des vorliegenden Rechtsgeschäftes versagenden grundverkehrsbehördlichen Entscheidung. Mit der Anmeldung erlangt der Interessent Parteistellung im grundverkehrsbehördlichen Verfahren.

Im Fall des geplanten Rechtserwerbes durch einen Nicht-Landwirt wird das Verfahren zur Interessentensuche durch die Erstellung einer Kundmachung durch die Grundverkehrsbehörde, in welcher die für die Anmeldung als Interessent wesentlichen Informationen enthalten sind, eingeleitet.

Bei der Durchführung des Interessentenverfahrens wird auf den ortsüblichen Preis abgestellt. Damit soll eine Preistreiberei im Zusammenhang mit dem landwirtschaftlichen Grundverkehr verhindert werden. Der Veräußerungswillige ist aber nicht verpflichtet, das Rechtsgeschäft tatsächlich mit einem Interessenten zum ortsüblichen Preis abzuschließen.

Einem Landwirt im Sinne der Bestimmungen des Tiroler Grundverkehrsgesetzes ist die Interessenteneigenschaft allerdings nur dann zuzuerkennen, wenn sein Betrieb im selben Gemeindegebiet wie das Grundstück, an dessen Erwerb er interessiert ist, liegt oder die Entfernung zwischen seinem Betrieb und diesem Grundstück nicht größer ist, als es im Hinblick auf die jeweilige Nutzungsart dieses Grundstückes betriebswirtschaftlich vertretbar ist.

• für Rechtserwerbe auf Grund von Tauschverträgen, sofern sämtliche Tauschflächen land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke und objektiv wertgleich sind,
• für Rechtserwerbe auf Grund von Realteilungsverträgen,
• für Rechtserwerbe auf Grund einer Zwangsversteigerung bzw. einer erneuten Versteigerung oder etwa
• für Rechtserwerbe an einem landwirtschaftlichen Grundstück oder einem landwirtschaftlichen Betrieb zwischen Ehegatten oder eingetragenen Partnern, zwischen Verwandten in gerader Linie und bis zum 3. Grad der Seitenlinie oder zwischen Verschwägerten in gerader Linie.

Der Baulandgrundverkehr

Baugrundstücke sind bebaute Grundstücke, das sind solche, die mit Gebäuden, mit Ausnahme von land- oder forstwirtschaftlichen Wohn- oder Wirtschaftsgebäuden bebaut sind. Als bebaute Grundstücke gelten auch baulich in sich abgeschlossene Teile eines Gebäudes, die als Wohnungen, Geschäftsräume, Kanzleien, Ordinationen und dergleichen verwendet werden.

Als Baugrundstücke gelten auch unbebaute Grundstücke, die im Flächenwidmungsplan als Bauland, als Vorbehaltsfläche oder als Sonderfläche, ausgenommen Sonderfläche für Skipisten, für Hofstellen, für landwirtschaftliche Intensivtierhaltung, für Austraghäuser, für sonstige land- und forstwirtschaftliche Gebäude und für Anlagen zur Aufbereitung mineralischer Rohstoffe, gewidmet sind.

Erklärungspflicht

Der Erwerber eines unbebauten Baugrundstückes hat zu erklären, dass das Grundstück innerhalb einer Frist von 10 Jahren dem der Flächenwidmung entsprechenden Verwendungszweck zugeführt, insbesondere bebaut wird; es sei denn, dass das Grundstück aufgrund seiner Größe, Form oder Lage einer geordneten Bebauung nicht zugänglich ist.

Bei unbebauten Baugrundstücken, die als Gewerbe- und Industriegebiet im Sinne der Bestimmungen des Tiroler Raumordnungsgesetzes gewidmet sind, beträgt diese Frist bei Vorliegen bestimmter weiterer Voraussetzungen 20 Jahre.

Wird ein unbebautes Baugrundstück nicht innerhalb der vorgenannten Fristen von 10 bzw. 20 Jahren dem der Flächenwidmung entsprechenden Verwendungszweck zugeführt, insbesondere bebaut, so hat die Grundverkehrsbehörde dies mit schriftlichem Bescheid festzustellen. Nach dem Eintritt der Rechtskraft dieser Entscheidung ist das Grundstück auf Antrag der für das Land Tirol einschreitenden Grundverkehrsbehörde vom Gericht in sinngemäßer Anwendung der Bestimmungen der Exekutionsordnung zu versteigern. Der Verpflichtete ist vom Bieten ausgeschlossen. Die Grundverkehrsbehörde kann vom Antrag auf Versteigerung absehen, wenn der Verlust des Eigentums für den Verpflichteten aufgrund von Umständen, die ohne sein Verschulden eingetreten sind, eine unbillige Härte bedeuten würde.

Die Erklärungspflicht gilt nur für den Rechtserwerb an unbebauten Baugrundstücken. Der Rechtserwerb an bebauten Baugrundstücken wird seit der Novelle des Tiroler Grundverkehrsgesetzes 2016 nicht mehr grundverkehrsrechtlich erfasst. Für die Eintragung des Rechtserwerbes an einem bebauten Baugrundstück ins Grundbuch bedarf es lediglich noch der Bestätigung des Bürgermeisters über die Flächenwidmung des betreffenden Grundstückes und über die Tatsache, dass es bebaut ist, sowie des Nachweises über die Staatsangehörigkeit. Beim Erwerb von Wohnungseigentum bedarf es der vorgenannten Bestätigung des Bürgermeisters nicht.

Grundverkehrsbehörde ist die Bezirksverwaltungsbehörde. Gegen Bescheide der Bezirksverwaltungsbehörde ist eine Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht Tirol binnen 4 Wochen ab Zustellung des Bescheides zulässig.

Ausländergrundverkehr

Als Ausländer gelten nach den Bestimmungen des Tiroler Grundverkehrsgesetzes

• natürliche Personen, die nicht die österreichische Staatsbürgerschaft besitzen;
• juristische Personen, die ihren Sitz im Ausland haben oder deren Gesellschaftskapital oder Anteile am Vermögen mindestens zur Hälfte Ausländern gehören;
• eingetragene Personengesellschaften, die ihren Sitz im Ausland haben oder deren Gesellschafter mindestens zur Hälfte nicht die österreichische Staatsbürgerschaft besitzen oder deren Gesellschaftsvermögen mindestens zur Hälfte Ausländern gehört;
• Stiftungen und Fonds, die zwar ihren Sitz im Inland haben, deren Vermögen oder Erträgnisse nach dem Stiftungs- bzw. Fondszweck jedoch mindestens zur Hälfte Ausländern zukommen;
• Vereine, die zwar ihren Sitz im Inland haben, deren Mitglieder jedoch mindestens zur Hälfte nicht die österreichische Staatsbürgerschaft besitzen.

Staatsangehörige eines EU-Mitgliedstaates oder eines anderen Vertragsstaates des EWR-Abkommens sind für den Geltungsbereich des Tiroler Grundverkehrsgesetzes den österreichischen Staatsbürgern gleichgestellt.